山东人口“第一城”，地头蛇泰盛大战华润、银座、万达！

核心提示：“中部腹地消费带”，第一城最典型的山东蛇泰盛规模导向型城市

       临沂，坐拥万亿级商贸平台与千万人口红利，人口润素有“小上海”之称。地头达

因“临沂万象汇被华润置地打包进商业REITs”，战华座万这座商贸名城商业的第一城真实模样再次激起了外界好奇心。

2025年，山东蛇泰盛临沂全市接待游客1.03亿人次，人口润文旅带动综合消费4300亿元，地头达跃居全国第一梯队。战华座万今年，第一城城市首店品牌蜂拥而来，山东蛇泰盛Manner Coffee临沂首店首月销售额近60万、人口润王繁星面馆开业七天销售额全国第一、地头达YSL圣罗兰鲁南首店元旦单日销售额破30万……

临沂，战华座万“商业劲头”可见一斑。这背后的支点，又是什么？

01.

山东人口第一市，

藏着“巨量”的批发市场

在山东半岛，临沂以地级市的身份占据了全省最大的面积与最多的人口。

据省统计局，2025年末，临沂面积1.72万平方公里，辖3区9县，常住人口达1075.96万。其中，15-59岁人口占56.91%，中青年构成全市消费主力，对情绪式、体验式等新型消费接受度高。

但人口规模不直接等同于消费市场规模。2025年，临沂全市社会消费品零售总额3877.5亿元，比上年增长5.2%；居民人均消费性支出为19383元，同比增长4.5%，但两个指标均仅有青岛的50%左右，消费潜力尚未充分释放。

“市场很大，但每个人花得不多”，当下的临沂正处于商贸载体转型升级阶段。

这座城市1982年以内贸发家，“买全国、卖全国”，2025年GDP逼近7000亿元，其中超80%由民营经济贡献；居民人均可支配收入持续增长，至近4万元。

它是中国最大的批发市场集群，汇聚27大类、600多万种商品。“如果想组装一辆小汽车，几乎不用出市”；物流线路通达国内所有县级以上城市和口岸，成本比全国平均低30%，被誉为“中国物流之都”，形成了“南有义乌、北有临沂”的格局。

与此同时，依托庞大的批发市场体系和物流网络，临沂直播电商跑出“加速度”，迅速成为北方最大的短视频直播电商基地（快手交易额稳居全国前三）、北方首个连续两年快递业务量突破20亿件的非省会城市，故有“小上海”之说。

城中136个批发市场，既是临沂商业的“压舱石”，也在一定程度上制约了新型消费业态的发展，临沂中高端及个性化消费供给存在明显缺口，形态滞后、业态老化造成商业同质化严重，部分商圈空置率超50%。

近年，临沂将传统批发市场变得“可逛、可玩、可购”。如，作为临沂商城发源地的华丰服装市场、临沂小商品城以及新亮相的中国国际食品城，化身一座座国家3A级旅游景区，推动自身从“人口大市”、“商贸大市”走向“消费强市”。

戴德梁行最新发布的《中国的中位数城市——未来中国消费潜力透视报告》分析，临沂位于“中部腹地消费带”，是规模导向型内最典型的城市，蕴藏着巨大的存量购买力唤醒空间。

02.

过亿商贸客流，

“对上”零售商业缺口

临沂“以专业批发市场兴城”，拥有现代化综合立体交通网，“机场+高铁+高速公路”兼备，在千万常住人口的消费基本盘之外，商旅客流同样可观。

据官方数据显示，2025年全市航空客运量突破300万人次，位居全国地级市前列，其中进出境旅客同比增长84%；同时，临沂还是省内少数几个接待国内游客突破1亿人次大关的城市之一。

客群结构决定了临沂商业小额高频消费占主导，“即时消费”、“体验性消费”需求旺盛，大体量、全业态商场发展颇具优势。然而事实是，临沂现代化零售商业供给相对不足。

据赢商大数据统计，截至2026年9月，临沂市集中式商业项目数量存量42个、体量存量342.11万㎡，位于全省NO.6；人均购物中心面积仅0.26㎡/人，在全省排名倒数第七，处于低水平。

同时，临沂商业项目运营商整体实力在省内处于中游，A级运营商数量仅是青岛、烟台的三分之一，已进驻的代表性运营商包括华润万象生活、新城控股、珠海万达；万达布局最多，拥有5个商场。

此外，大众化、中档项目在城中占据绝对主导地位，中高档项目仅1家，为临沂银座商城（临沂店），高端消费外溢严重。

扎堆兰山区，泰盛广场、万象汇“双雄对决”

临沂购物中心时代，始于2000年，但彼时商业形态属于“百货+裙楼商铺”的改良版本，并非标准现代购物中心，动线、停车位以及体验业态等规划短板明显，多数项目辉煌不过一年便沉寂，典型如临沂百丽广场、临沂东方不夜城。

至2018年左右，吾悦广场拉开全国头部商管进驻临沂的序幕，真正现代意义的一站式家庭体验购物中心集中入市，告别纯卖货模式。

目前，临沂商业以沂河为轴、以老城区为依托，形成了“一河五片”的多中心格局。其中，占全市近两成人口、中青年消费人口占比全市最高的兰山区，聚集了全市近半数商场，20多家商场贴身博弈，竞争尤为激烈。

图源：赢商大数据

一年之内相继亮相的临沂泰盛广场、临沂万象汇，堪称临沂商业的“双子星”。

泰盛广场，前身为曾跻身全国“十大商厦”的鲁南商业大厦，坐拥临沂核心商圈“黄金十字口”，商业建筑面积达22万㎡、云集超500家品牌，是临沂目前体量最大、品牌丰富度最高的购物中心，也是全市首个实现商旅互促的商业综合体，客流量居全市第一。

开业之初，项目以山东首个摩天轮购物中心、山东首个“老公寄存室”和“婴儿宝宝运动区”、1万㎡退台式露天空中花园、总长近70米的室内瀑布景观、五大室内特色主题街区，以及近400家国内外品牌（超40%为临沂首店）亮相，凭借独有的场景体验与业态组合，创下了“开业5天，客流量超150万，营业额破5000万”的成绩。

此后，围绕场景创新、业态升级发力，泰盛广场多年稳坐“临沂商业顶流”之位，成为市内乃至省内瞩目的地标。去年以来，又引入YSL圣罗兰美妆鲁南首店、LANCOME兰蔻等高品质品牌，打造二次元街区、占地3000㎡的临沂首家云端萌宠牧场、顶流“大湾鸡”见面会等。

图源：官方小红书@临沂泰盛广场

临沂万象汇，毗邻城市地标人民广场，与泰盛广场直线距离仅2公里，商业建筑面积12万㎡，是华润置地布局山东的第五个商业项目；场内进驻品牌近300家，聚焦品质消费，接轨一线城市时尚潮流，海外品牌占比居城市商场首位。

品牌层面，积极布局国内外高品质首店，中高档及高档品牌在全市占比最高。仅今年上半年就引入超20家首店，堪称临沂“首店收割机”，如MANNER、朴下隆久、巴奴毛肚火锅、甬江烟火、王繁星面馆、太犇牛手作茶铺、阿元来了等；汇聚HOKA、SALOMON萨洛蒙、montbell、DESCENTE迪桑特等国际品牌，高阶户外阵容强大。

场景体验上，呈现精致烟火气。今年，新亮相的主题空间“漫野食间”，集绿植、书店、餐饮于一体，营造了一个在绿野里休憩的角落；“漫憩花屿”主题美陈将屋顶变成紫色的南法庄园；七周年庆则融入书法这一城市符号，打造沉浸式古风游玩体验。

客群认可度与粘性位居临沂商业项目前列，临沂万象汇自2023年起客流量年均增长超15%，会员人数约75万，会员消费占比稳定在45%以上。至2025年末，出租率达99.27%。

图源：官方小红书@临沂万象汇

此外，银座商城（临沂店）作为本地唯一的中高档商场，被网友视为“临沂老钱的象征”，位于兰山区红旗路13号，同样临近人民广场，是2005年开业、商业建筑面积约4万㎡、进驻品牌超百家的独立百货。

项目包揽了全市所有奢侈品品牌，并拥有全市最强的高化阵容（在临沂商场中占超二成份额）。其中COACH、HUGO BOSS、JaegerLeCoultre积家、Chopard萧邦、Guerlain娇兰，以及CHANEL美妆、雅诗兰黛、欧舒丹、毛戈平、DIOR迪奥美妆、周大福荟馆等超20家品牌均是“全市独家门店”。

今年，项目强化中高端腕表阵容、补充户外运动业态，引入BREITLING百年灵、TAGHeuer泰格豪雅、ORIS豪利时以及Brompton折叠自行车等多个品牌临沂首店，巩固优势品类竞争力。

图源：官方小红书@银座商城（临沂店）

全国连锁品牌占比近9成，业态加速迭代升级

据赢商大数据不完全统计，临沂购物中心品牌中，87.71%为全国连锁品牌，但S级、A级品牌占比不足20%，“连锁化程度高、级次偏低”特征凸显。

不过，近两年临沂商场及时补位当前热门品类，引入各细分赛道“排队王”，加速甩掉“小县城”的旧标签。

零售方面，侧重精品生鲜超市、潮流数码、户外运动，如盒马鲜生、麦德龙旗舰店、Salomon萨洛蒙、Brompton折叠自行车、影石Insta360、石头科技等全国知名连锁品牌城市乃至山东首店今年进驻。

餐饮全面开花，今年引入本帮面、新式茶饮、精品烘焙、日式简餐实力玩家，如Manner Coffee、巴奴毛肚火锅、王繁星面馆、博多天一、“甜甜圈黑马”松松噗噗、“秦皇岛茶饮顶流”脸红秦田田等，其中不少品牌首战告捷，快速加密布局。

但高级次品牌及品牌首店主要集中在临沂万象汇、临沂泰盛广场、临沂上海路万达广场，不少本地人调侃“好品牌要进临沂，还得等位”。

现有连锁品牌的亮眼成绩以及商场马太效应显著，均意味着临沂不缺“逛的人”，但缺“好逛的地方”。对商业运营商而言，仍有较大的补位与升级空间。

03.

由单中心走向多商圈割据，

还在蜕变

从具体项目到城市商圈，会发现经过20余年沉淀，临沂商业的商圈集聚形态逐步成型。

2001-2005年间，随着人民广场建成，金鹰家电商场、大润发超市、临沂银座商城（临沂店）等相继开业，临沂最早的商圈——“人民广场商圈”由此形成。

随后，人民广场商圈向西扩展，万博泓服装商贸城、华丰国际服装城等专业批发市场陆续落成，西郊批发商圈逐步发展起来。至此，临沂两大市级商圈定型，前者以零售消费为主，后者以批发物流为核心。

再往后，“北上东进、南优西提”城市发展战略实施、国家经济技术开发区成立，大批商业项目相继进驻，临沂上海路万达/齐鲁园广场、河东吾悦、滨河万达等板块成型，商圈由单核向多核演变。2023年临沂形成十大商圈，经持续迭代目前商圈数量已增至12个。

图源：赢商大数据

商圈变化之外，以“商贸+文旅”之名，临沂商业还在不断进化。

一方面，临沂“商贸强市”战略的核心载体——临沂商城，以“畅游临沂 乐购商城”为主题，对中国国际食品城、中国酒店用品城等5处重点批发市场实施“适旅化改造”，设计10余条精品旅游线路。“文旅+商贸+展销”复合化经营模式下，临沂商城持续焕发新活力，2025年串联带动客流量1850万人次，拉动综合消费260亿元。

另一方面，临沂深挖千年琅琊文化、红色文化与县域烟火气，培育出“书圣文化节”“红色沂蒙”等辨识度较高的城市文化品牌；临沭县“曹洼大集”单次开集来客超10万人，带动五六百万元消费体量，成为商贸文旅融合的鲜活样本。

进入“十五五”，临沂发展定位进一步上升至省级战略层面，被赋予“建设省区域副中心、加快迈向万亿城市”的总体定位，并立足打造“鲁南苏北区域消费中心城市”。商贸基因、文旅流量与政策势能叠加，临沂商业的未来值得期待。